Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026

Prodej bytu, domu nebo pozemku obvykle znamená velké rozhodnutí a nemalé peníze. Právě proto mě klienti často oslovují s otázkou: „Budu muset z prodeje nemovitosti platit daň?“

Odpověď není vždy stejná. Záleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte, zda jste v ní skutečně bydleli, jakým způsobem jste ji získali a co plánujete udělat s penězi z prodeje.

Dobrou zprávou je, že v řadě situací lze nemovitost prodat zcela bez daně. Je však důležité znát pravidla a nepřehlédnout povinnosti vůči finančnímu úřadu.

Pojďme si vše vysvětlit jednoduše, přehledně a na praktických příkladech.

Existuje ještě daň z nabytí nemovitosti?

Začněme častým nedorozuměním.

Dřívější čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Při prodeji bytu, domu nebo pozemku se tedy dnes neřeší tato daň, ale případná daň z příjmů fyzických osob.

Jinými slovy: neplatí, že při každém prodeji automaticky odvedete určité procento z celé kupní ceny. Nejprve se posuzuje, zda je příjem z prodeje osvobozen. Pokud není, daň se zpravidla počítá až z rozdílu mezi příjmem a uznatelnými výdaji. Zrušení daně z nabytí potvrzuje Finanční správa.

První možnost: V nemovitosti jste bydleli alespoň dva roky

Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytu může být osvobozen od daně, pokud jste v něm měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem.

Rozhodující je skutečné bydlení. Nestačí mít v nemovitosti pouze formálně nahlášený trvalý pobyt, pokud jste ve skutečnosti žili jinde. A naopak: i bez trvalého pobytu můžete podmínku splnit, pokud dokážete, že byt či dům skutečně sloužil jako váš domov.

Bydlení lze případně doložit například spotřebou energií, doručováním pošty, svědectvím sousedů nebo dalšími okolnostmi.

Příklad: Koupili jste byt v roce 2023, nastěhovali se do něj a v roce 2026 jej prodáváte. Jestliže jste v něm skutečně bydleli alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, příjem může být od daně osvobozen, přestože nemovitost nevlastníte deset let.

U nemovitosti ve společném jmění manželů může za splnění zákonných podmínek postačovat, aby podmínku bydliště splnil jeden z manželů. Pozor je ale potřeba dát například na situace, kdy byla nemovitost součástí obchodního majetku. Podmínky osvobození vysvětluje Finanční správa.

Druhá možnost: Splníte časový test vlastnictví

Pokud jste v nemovitosti nebydleli, například proto, že šlo o investiční byt, pronajímaný dům, rekreační chatu nebo pozemek, přichází na řadu takzvaný časový test.

Rozhodující je datum, kdy jste nemovitost nabyli:

U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 musí doba mezi nabytím a prodejem přesáhnout pět let.
U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 musí tato doba přesáhnout deset let.

Důležité je slovo „přesáhnout“. Nestačí spoléhat na přibližný počet let. Je potřeba hlídat konkrétní data a správně určit okamžik nabytí i prodeje.

Příklad: Investiční byt jste koupili v roce 2019 a prodáváte jej v roce 2026. Pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo více než pět let a neplatí zvláštní omezení, příjem bude osvobozen.

Jestliže jste ale podobný byt koupili v roce 2022 a prodáváte jej v roce 2026, desetiletý časový test zatím splněný není. To však ještě nemusí znamenat, že daň skutečně zaplatíte. Rozdíl mezi pětiletým a desetiletým testem potvrzuje Finanční správa.

Třetí možnost: Peníze použijete na vlastní bydlení

Nemovitost můžete za určitých okolností prodat bez daně i tehdy, když nesplníte dvouletou dobu bydlení nebo desetiletý časový test. Podmínkou je použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Typicky se může jednat o:

koupi jiného bytu nebo domu určeného k bydlení;
výstavbu rodinného domu;
rekonstrukci nebo změnu stavby sloužící k bydlení;
pořízení družstevního bydlení;
koupi pozemku, pokud na něm bude do čtyř let od nabytí zahájena odpovídající bytová výstavba;
splacení úvěru nebo zápůjčky použitých na financování zákonem uznané bytové potřeby.

Nestačí však jen koupit jakoukoli další nemovitost. Investiční byt pořízený čistě za účelem pronájmu zpravidla vlastní bytovou potřebu nesplní.

U nemovitostí, ve kterých jste nebydleli, například u investičního bytu, chaty nebo pozemku, lze toto osvobození využít v uvedeném režimu u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021.

Jaké jsou lhůty?

Pokud peníze z prodeje získáte v roce 2026, je zpravidla nutné použít je na vlastní bytovou potřebu nejpozději do 31. prosince 2027.

Za splnění zákonných podmínek lze zohlednit také odpovídající prostředky vynaložené již v roce 2025, tedy ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím roku, kdy jste peníze z prodeje získali.

Na finanční úřad musíte podat oznámení

Tady vzniká jedna z nejčastějších a nejdražších chyb.

Pokud uplatňujete osvobození právě proto, že peníze použijete na vlastní bytovou potřebu, nestačí pouze splnit podmínku jejich využití. Získání prostředků musíte také včas oznámit finančnímu úřadu.

Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste prostředky získali.

Tato povinnost platí bez ohledu na výši příjmu. Není tedy vázána na hranici pěti milionů korun.

Pokud oznámení nepodáte včas, můžete o osvobození přijít. Finanční správa k tomu zveřejnila i nepovinný formulář. Podrobnosti k oznámení o použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Co když použijete jen část peněz?

Pokud na vlastní bydlení použijete pouze část prostředků z prodeje, osvobození se vztahuje jen na tuto část.

Příklad: Nemovitost prodáte za 5 000 000 Kč, ale na vlastní bydlení použijete 3 000 000 Kč. Osvobozena může být pouze použitá částka 3 000 000 Kč. Zbývající 2 000 000 Kč představují zdanitelný příjem, ke kterému lze za splnění podmínek přiřadit odpovídající část uznatelných výdajů.

Podstatné je, že se sledují prostředky získané z prodeje, nikoli pouze váš zisk.

Dědictví: Samotné nabytí je bez daně, prodej má vlastní pravidla

U zděděných nemovitostí je potřeba rozlišovat dvě odlišné situace:

nabytí nemovitosti dědictvím;
její následný prodej.

Samotné nabytí dědictví je od daně z příjmů osvobozeno u všech dědiců, a to bez ohledu na příbuzenský vztah.

Nemovitost tedy můžete zdědit po rodičích, sourozenci, tetě nebo osobě, se kterou nejste příbuzní, a samotné dědictví je z pohledu daně z příjmů osvobozeno.

Jiná pravidla ale nastupují při následném prodeji.

Kdy se započítá doba vlastnictví zemřelého?

Do časového testu lze započítat dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pouze tehdy, pokud šlo o příbuzného v přímé linii nebo o manžela či manželku.

Do přímé linie patří například:

rodiče a děti;
prarodiče a vnoučata.

Naopak sourozenec, strýc, teta, synovec ani neteř do přímé linie nepatří.

Příklad: Zdědíte dům po otci, který jej vlastnil patnáct let. Doba otcova vlastnictví se při posouzení časového testu zohlední. Pokud jsou splněny ostatní podmínky, můžete dům prodat bez daně i krátce po nabytí dědictví.

Jiný příklad: Zdědíte byt po bratrovi, který jej vlastnil dvacet let. Samotné dědictví je osvobozeno. Při následném prodeji se však bratrova doba vlastnictví do vašeho časového testu nezapočítá. Osvobození je proto nutné posuzovat podle vaší vlastní situace, například podle skutečného bydliště, vlastní doby vlastnictví nebo případného využití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Právě toto rozlišení je důležité: dědictví po sourozenci není zdaněno, ale automaticky to neznamená, že bude bez daně také následný prodej zděděné nemovitosti. Finanční správa rozlišuje osvobození dědictví a podmínky osvobození následného prodeje.

Darovaná nemovitost: Pozor na nový časový test

U darovaných nemovitostí je situace opět jiná.

Od daně z příjmů může být osvobozen dar například od:

rodičů, dětí, prarodičů nebo vnoučat;
sourozence;
strýce nebo tety;
synovce nebo neteře;
manžela nebo manželky;
manžela dítěte;
dítěte manžela;
rodiče manžela;
manžela rodiče.

Za zákonem stanovených podmínek může být osvobozen rovněž dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně jeden rok bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti, pokud z tohoto důvodu o domácnost pečoval nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

To však neznamená, že se při následném prodeji automaticky započítává doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce.

U darování se doba vlastnictví dárce zpravidla nepřenáší na obdarovaného.

Příklad: Otec vlastnil byt dvacet let a v roce 2026 jej daruje synovi. Dar může být osvobozen od daně z příjmů. Pokud však syn byt krátce poté prodá, otcových dvacet let vlastnictví se mu do časového testu nezapočítá.

Syn proto musí posoudit, zda splňuje jinou podmínku osvobození, například skutečné bydliště po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Zapamatujte si: Širší okruh příbuzných je důležitý pro osvobození daru. Započtení doby vlastnictví zemřelého se ale týká dědictví a pouze příbuzných v přímé linii nebo manželů. Nejde o stejné pravidlo. Přehled osvobozených darů uvádí Finanční správa.

Družstevní byt má odlišná pravidla

U družstevního bytu právně neprodáváte samotnou nemovitost, ale převádíte družstevní podíl spojený s právem nájmu bytu.

Základní časový test pro osvobození příjmu z převodu družstevního podílu je více než pět let.

Také zde může být při dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi či manželce zohledněna doba, po kterou podíl vlastnil zůstavitel.

Pokud pětiletý test splněný není, může za zákonných podmínek připadat v úvahu osvobození při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu. Důležitá je mimo jiné souvislost převodu s ukončením nájmu družstevního bytu a splnění oznamovací povinnosti.

Protože družstevní podíl není nemovitostí zapsanou v katastru, nevztahuje se na něj automaticky stejná výjimka z oznamování osvobozeného příjmu nad pět milionů korun jako na běžný prodej domu nebo bytu evidovaného v katastru.

Když osvobození neplatí: Z čeho se daň počítá?

Jestliže žádnou podmínku osvobození nesplníte, neznamená to, že zaplatíte daň z celé prodejní ceny.

U běžného soukromého prodeje se zpravidla zdaňuje rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými daňově uznatelnými výdaji.

Mezi ně mohou podle okolností patřit například:

pořizovací cena nemovitosti;
doložené náklady na rekonstrukci nebo technické zhodnocení;
opravy a údržba, pokud splňují zákonné podmínky;
provize realitní kanceláře hrazená prodávajícím;
výdaje za právní služby přímo související s prodejem.

U zděděných nebo darovaných nemovitostí se výdaj neurčuje automaticky podle částky, za kterou nemovitost kdysi koupil původní vlastník. Uplatní se zvláštní pravidla ocenění při nabytí.

Odlišný postup může být potřeba také u nemovitosti, která byla odpisována při pronájmu nebo byla součástí obchodního majetku.

Pozor také na hypotéku. Samotné splacení jistiny úvěru nelze jednoduše odečíst podruhé vedle už uplatněné pořizovací ceny nemovitosti.

Příklad výpočtu

Prodáváte byt za 5 200 000 Kč.

Původní kupní cena byla 4 000 000 Kč, doložená rekonstrukce stála 400 000 Kč, provize realitní kanceláře činila 120 000 Kč a právní služby 30 000 Kč.

Výpočet:

5 200 000 − 4 000 000 − 400 000 − 120 000 − 30 000 = 650 000 Kč

Zdanitelný základ z prodeje tedy činí 650 000 Kč.

Při základní sazbě 15 % vychází daň z této částky orientačně na 97 500 Kč. Skutečný výsledek však ovlivní také ostatní příjmy, slevy a celková daňová situace konkrétního člověka.

Jak vysoká je daň v roce 2026?

U daně z příjmů fyzických osob se uplatňují dvě sazby:

15 % pro odpovídající část základu daně;
23 % pro část celkového základu daně přesahující zákonný limit.

Pro rok 2026 činí hranice pro vyšší sazbu 1 762 812 Kč.

Důležité je, že sazba 23 % se nepoužije automaticky na celý příjem z prodeje ani na celý zisk. Uplatní se pouze na část celkového základu daně, která zákonnou hranici přesáhne.

Při posouzení se tedy přihlíží i k dalším zdanitelným příjmům prodávajícího, například ze zaměstnání nebo podnikání. Hranici pro rok 2026 zveřejnila Finanční správa.

Pozor: Existují dvě různé oznamovací povinnosti

Tohle je oblast, ve které se často chybuje, protože lidé zaměňují dvě odlišná oznámení.

1. Oznámení při využití peněz na vlastní bytovou potřebu

Pokud osvobození od daně uplatňujete proto, že prostředky z prodeje použijete na vlastní bydlení, získání těchto prostředků musíte finančnímu úřadu oznámit ve stanovené lhůtě.

Povinnost platí bez ohledu na částku.

2. Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč

Obecně platí, že osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč je potřeba oznámit správci daně.

U běžného osvobozeného prodeje nemovitosti zapsané v českém katastru ale existuje výjimka. Finanční úřad si potřebné informace může zjistit z evidence, takže oznámení podle tohoto pravidla zpravidla podávat nemusíte.

Jiná situace nastává u osvobozeného dědictví nebo daru, jehož hodnota přesáhne pět milionů korun. V těchto případech může oznamovací povinnost vzniknout, přestože samotné nabytí nemovitosti nepodléhá dani.

Příklad: Zdědíte po rodiči nemovitost v hodnotě 7 000 000 Kč. Dědictví je od daně osvobozeno, ale osvobozený příjem může být nutné oznámit finančnímu úřadu.

Naopak pokud prodáte vlastní byt za 7 000 000 Kč, splníte podmínky osvobození a byt je evidován v českém katastru, samotná hranice pěti milionů obvykle oznamovací povinnost nezakládá.

Jestliže však osvobození stojí na použití peněz na vlastní bytovou potřebu, příslušné oznámení podat musíte. Finanční správa výslovně upozorňuje na rozdíl mezi prodejem, dědictvím a darováním nemovitosti.

A co DPH?

U jednorázového prodeje vlastní nemovitosti běžnou fyzickou osobou se DPH zpravidla neřeší.

Složitější situace však může vzniknout při podnikání, developerské činnosti, opakovaných prodejích nebo při aktivní přípravě a prodeji stavebních pozemků.

Od 1. července 2025 navíc platí upravená pravidla pro DPH u nemovitých věcí. Pokud prodej souvisí s podnikatelskou činností, doporučuji daňový režim prověřit ještě před podpisem smluv. Informace Finanční správy k DPH u nemovitých věcí.

Nezapomeňte ani na daň z nemovitých věcí

Prodejem nemovitosti nemusí administrativní povinnosti skončit.

Pokud v roce 2026 prodáte nemovitost, je potřeba řešit také změnu u každoroční daně z nemovitých věcí.

Jestliže po prodeji už v obvodu stejného finančního úřadu nevlastníte žádnou další zdanitelnou nemovitost, oznamujete, že jste přestali být poplatníkem.

Pokud vám ve stejném obvodu další nemovitosti zůstaly, změnu zpravidla zohledníte v novém nebo dílčím daňovém přiznání.

Zákonná lhůta standardně připadá na 31. ledna následujícího roku. Protože 31. ledna 2027 vychází na neděli, posouvá se termín na pondělí 1. února 2027. Postup po prodeji nemovitosti popisuje Finanční správa.

Co si z článku odnést?

Prodej nemovitosti nemusí znamenat daňovou povinnost. Vždy však záleží na konkrétních okolnostech:

Bydleli jste v bytě nebo domě nejméně dva roky bezprostředně před prodejem?
Splňujete pětiletý nebo desetiletý časový test?
Získali jste nemovitost dědictvím, nebo darováním?
Lze započítat dobu vlastnictví zůstavitele?
Použijete peníze na vlastní bytovou potřebu?
Vznikne vám oznamovací povinnost?
Máte připravené doklady k pořizovací ceně, rekonstrukcím a dalším výdajům?

Někdy může rozhodnout několik dní, správně podané oznámení nebo rozdíl mezi dědictvím a darováním. A právě tyto detaily mohou ušetřit desetitisíce až statisíce korun.

Chcete prodat nemovitost bezpečně a bez nepříjemných překvapení?

Každý byt, dům i rodinná situace mají svůj příběh. Proto se při prodeji nezaměřuji jen na cenu a inzerci, ale také na okolnosti, které mohou ovlivnit jeho bezpečnost, průběh a výslednou částku, která vám skutečně zůstane.

Pokud plánujete prodej nemovitosti a chcete vědět, na co si dát pozor, ozvěte se mi. Rád s vámi projdu váš konkrétní případ a v případě potřeby doporučím konzultaci s daňovým poradcem.

Mgr. Tomáš Veigl
Realitní makléř
737 132 041
www.tomasveigl.cz

Slyším váš domov.

Informace odpovídají právní úpravě a dostupným podkladům Finanční správy ke dni 21. srpna 2026. Článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální daňové ani právní poradenství.